香港数据中心选址及物业搜寻

数据中心物业要求有别于一般物业

一般工業物业搜寻并不足夠。数據中心必须作为由电力、結構、冷却、進出、保安、准許用途及长期商业控制組成的运营系統來篩選。

楼面面積及叫租可以找出初步物业范围，但不能證明技术或运营适合性。电力容量可能受入電、变压器及變電站安排、现有租户承諾，或加強供電的能力所限制。楼宇亦可能沒有足夠实际空间容納 UPS 设备、電池、開關掣柜、机械设备或安全流線。

及早篩選物业，有助在租户投入大量資源進行详细工程盡職审查及租约谈判前，剔除不合適的楼宇。Noosphere 在此過程中擔任物业顾问；电力、結構、冷却、消防、规划及法律結論，应由相关工程师、顾问、公用事業供应商、业主及主管機構核實。

• 电力容量及实际可扩充潛力
• 楼宇配置、楼面承重及機房空间
• 冷却及散热方案
• 上落貨、貨梯、保安及全天候進出
• 规划及准許用途考慮
• 租期、改建權及业主配合

数据中心需要多少空间？

沒有通用的楼面面積比例。要求取決于机架数量、机架密度、IT 负荷、冷却設計、備援、UPS 及電池、电力房、机械设备、流線及支援空间。

数據大堂淨面積是分配予机架及其直接操作通道的面積。整幢楼宇或设施面積則較廣，可能包括电力房、UPS 及電池房、冷却设备、消防、保安、上落貨、办公室、儲存、流線、管井及其他支援功能。

因此，物业概要应同時列明計劃中的数據大堂淨面積及整體设施面積，并說明分期及扩充假設。把数據大堂視为全部要求，可能找到一幢看似足夠但无法容納周邊基礎设施的楼宇。

数据中心需要多少电力？

IT 负荷不等于整幢楼宇的總电力需求。所謂 4MW 或 8MW IT 负荷，必须連同冷却、UPS 損耗、水泵、風扇、照明、輔助系統及所選備援方案一併評估。

討論电力時，应區分 IT 负荷、楼宇入電、可用容量及未來可扩充容量。PUE 可用于描述设施總能源与 IT 设备能源的關係，但在物业篩選階段不应假定任何統一 PUE。

实际問題不只是宣傳资料是否提到較大的电力数字，而是供電、基礎设施、空间、進度及取得額外容量的商业责任，能否支援計劃中的运营模式。

机架密度与物业选择

初步估算可用机架数量乘以每架平均 kW。例如，800 架机架 × 10kW 約等于 8MW IT 负荷。

这是簡化示例，不是整體设施电力需求的計算。机架密度可能影響楼面承重、冷却架構、氣流圍封、电力分配及所需的非数據大堂空间。实际概要应由运营商的技术顾问訂明平均及峰值密度、增長假設及備援。

现有电力容量与可扩充容量

物业搜寻应把现有供電及未來供電作为兩个問題調查。單憑“每层 630A／TPN”并不能證明楼宇可支援多兆瓦数據中心。

在把楼宇視为可行前，Noosphere 的物业篩選应澄清以下事項：

答案可能需要业主紀錄、公用事業供应商參与及技术审查。不应从市場推廣表或單一配電板的額定值推斷答案。

• 物业目前的供電
• 按楼层或單位分配的现有容量
• 现有租户用電及承諾
• 现有基礎设施的剩餘容量
• 变压器及變電站配置
• 額外供電的可能性及申請途徑
• 額外电力基礎设施所需空间
• 是否可能需要公用事業供应商加強网络
• 取得額外供電的预计進度
• 基礎设施升級費用由誰承擔

理解 A/TPN 与 MW

對三相電而言，如不知道電壓及功率因数，便不能準確把安培轉換为 MW。

簡化的三相关係式为 P = √3 × V × I × 功率因数，其中 P 是實功率（瓦特）、V 是線间電壓，而 I 是電流（安培）。結果亦必须按实际供電安排、设备額定值及備援解讀。

A/TPN 一般表示帶中性線的三相四線系統安培額定值。这是有用资料，但本身不是可用兆瓦、剩餘容量或可交付 IT 负荷的陳述。物业专业人士应把它視为需要進一步技术确认的提示。

应向业主确认什么？

向业主索取的资料应涵蓋楼宇现有基礎设施、扩充权利，以及安装和运作设备的实际能力。

楼面承重、冷却及散热

可行的数據中心物业同時需要結構容量及可信的冷却方案。兩者均不能單憑楼面面積或电力容量假定。

机架、UPS 系統、電池及设备可能產生集中及分布负荷。結構容量必须由適當合資格专业人士按擬議设备布局确认；Noosphere 不提供結構工程意見。

冷却可能採用風冷或水冷系統、冷水機、适用時的冷却塔、天台或室外设备、管道及专用機房。业主批准、噪音、环境限制、供水安排及维修進出，可能与主要电力数字同樣重要。

楼宇配置及改建可能性

现有工業楼宇有可能改建成数據中心，但须考慮技术、规划、楼宇、电力、結構、消防设备及业主因素。

重要配置問題包括樓板、柱網、淨高、貨梯、貨台、管井、機房、天台進出、室外设备权利、安全流線及全天候進出。只要基本特點及基礎设施能支援要求，較舊楼宇不应自動被排除。

同樣地，外觀現代的楼宇也不应在未核實前接受。改建可行性是物业及技术盡職审查問題，不能从樓齡或外觀推斷。

租期为何重要？

大型基礎设施投资可能令短期或不確定租约在商业上難以成立，但適當租期取決于运营商投资模式及谈判。

評估应考慮資本開支、公用事業升級、装修、折舊或攤銷期、续约選擇及业主重建风险。安装、维修、更換及拆除基礎设施的权利，应与表面租期一併考慮。

目的不是为每个数據中心規定一个租期，而是使物业控制權与令设施投入运作所需的時间及資本配合。

租赁要约应包括什么？

在測試物业的技术及商业假設期间，要約应保障租户。

以上是商业討論事項，不能取代法律意見。最終要約及租约文件应由各方法律顾问及相关技术顾问審閱。

• 令人滿意的技术盡職审查
• 确认现有电力容量及分配
• 业主配合額外供電申請
• 基礎设施、機房及设备工程权利
• 進出、上落貨及维修安排
• 实际可行的装修及技术批准期
• 与投资配合的长期租约結構
• 规划、楼宇及其他所需批准
• 清晰的还原及拆除责任
• 适用時在搜寻及谈判中的獨家安排

物业评估清单

有紀律的物业篩選应在楼宇進入详细盡職审查前，记录影響決策而尚未解決的問題。