香港服务式办公室及商务中心物业搜寻

先確立运营商的商业模式

物业選擇应从計劃中的產品、客户及运营模式開始。

先釐清中心會提供私人服务式办公室、管理式办公室、共享工作空间、企業套房、商务中心或混合模式。目標客户可能包括中小企、专业公司、地區辦事處、企業團隊或高端行政市場。模式會影響樓板、私隱、共用设施、人手、進出、定價定位及装修。

• 私人服务式或管理式办公室
• 企業套房及企業團隊
• 共享辦公桌或混合工作空间
• 目標客户類別及服務水平
• 营业時间、人手、會議及支援模式

物业要求一覽

樓板及空间效率

兩层標示面積相同的楼层，可能產生截然不同数量的可出租办公室。

除總楼面面積外，应評估可用或室內面積、結構柱、核心位置、窗邊、樓板深度、升降機大堂、厕所、機房、逃生路線、走廊、接待、會議室、茶水间及後勤。服务式办公室的经济效益高度取決于楼层能否有效容納可出租空间而不使共用设施不足。

不要套用統一的效率百分比。結果取決于楼宇幾何、產品組合、私隱標準、客户體驗及专业試位圖。

窗線及办公室分间

运营商可能需要容納一至兩人、三至四人、五至八人、大型團隊、行政办公室及企業套房。检视窗戶模組、柱位、间隔、內部房间及流線。自然光及周邊窗線可能影響產品定位及具商业吸引力的办公室数量。

可出租空间与公用空间

可行的中心需要足夠共用设施支援產品，但也要避免公用地方令布局效率過低。

可出租范围可能包括私人办公室、适用時的专用辦公桌、企業套房及收費會議设施。非收入或低收入空间可能包括接待、走廊、茶水间、休息室、电话亭、會議室、资讯科技／伺服器室、儲物及员工後勤。初步試位圖应检视这項取捨，而不能假定統一比例。

接待、客人抵達及共用设施

評估从升降機大堂看到接待處的程度、接待位置、訪客流線、保安、等候、品牌，以及訪客与私人办公室的分隔。考慮董事會議室、會議室、电话亭、协作區、茶水间、休息室、列印、儲物柜、儲存及员工空间。这些设施會影響客户體驗、人手及楼层效率。

暖通空調及非辦公時间冷氣

不应假定標準楼宇冷氣安排能支援靈活工作空间运营。

調查中央冷氣時间、非辦公時间供应及費用、分區、獨立控制、額外冷却、伺服器或网络室冷却，以及加設设备的业主同意。中心可能在传统辦公時间以外运作，冷氣成本及控制會實質影響物业評估。

电力容量、光纖及资讯科技基礎设施

由于同一楼层有許多用戶共享，靈活工作空间的同時用電需求可能高于單一传统租户。

評估工作站密度、顯示器、网络设备、會議室影音、茶水间设备、列印、進出系統及适用時的閉路電視和額外冷却。取得光纖供应、多供应商選擇、管井、入線、備援可能性、伺服器或网络室、冷却、佈線、Wi-Fi 及進出控制要求。实际电力及资讯科技設計须由合資格专业人士及供应商确认。

消防安全及分间

把开放式办公室改成多间獨立办公室，可能實質改變逃生、入住及消防设备考慮。

检视行走距離、逃生途徑、入住率、防火分區、紧急照明、出口標誌及消防设备。擬議布局应由適當合資格专业人士按現行屋宇署及消防處要求审查。Noosphere 不提供工程認證。

茶水间、供水、排水及厕所容量

检查现有濕點、供水、排水、茶水间位置、洗碗機或咖啡设备、增加濕區的可行性、现有厕所、无障碍及公用地方安排。管道路線可能限制布局并大幅影響装修成本。不要在未确认适用要求前假定入住率比例。

地點、楼宇定位及進出

地點应支援运营商的目標客户及定價模式。考慮商业區、港鐵便利、客户類別、楼宇形象、大堂質素、升降機容量、配套、餐厅、酒店及企業需求。亦应調查全天候楼宇進出、非辦公時间升降機、保安、訪客、门卡、上落貨、装修進場及週末進出。

业主同意是核心物业問題

准許“办公室用途”的传统租约，不应自動被視为准許服务式办公室运营模式的每一部分。

承諾前应釐清业主是否接受服务式办公室、靈活工作空间或商务中心运营；多名最終用戶或持牌使用者；內部分间；招牌及接待品牌；進出控制；額外资讯科技基礎设施；額外暖通空調；茶水间及管道工程；非辦公時间進出；高入住率；以及运营商的客户模式。最終解讀应由法律顾问審閱。

租约結構、佔用模式及装修可行性

运营商可能在间隔、會議设施、资讯科技、進出控制、接待、茶水间及共用配套投入大量資本。应考慮租期、免租或装修期、起租、续约選擇、租金檢討、业主及运营商工程、改建權、招牌、進出、暖通空調、轉讓、分租或持牌安排、还原、提早終止及重建条款。

總租约、政府地契、楼宇文件及业主要求应按擬議佔用模式測試。这是物业及法律盡職审查問題，不是 Noosphere 提供的法律意見。

初步試位圖应在商业承諾前評估私人办公室、工作站、會議室、接待、流線、茶水间、资讯科技室、儲存、员工空间及逃生路線。

商业可行性輸入

物业選擇會影響运营商经济效益，但本指南不作無依據的盈利假設。

相关物业輸入可能包括租金、管理費、差餉、楼层效率、可達到的私人办公室或工作站容量、装修成本、冷氣費、電費、资讯科技基礎设施、人手、公用地方要求、租期及还原。运营商及投资者应使用已核實的物业资料建立自己的商业模型。

服务式办公室選址評估清單

Noosphere 如何支援服务式办公室运营商

Noosphere 的角色是物业顾问。

Noosphere 可协助运营商、投资者及业主進行選址、地點分析、物业篩選、樓板比較、初步运营要求配對、业主溝通、收集楼宇及基礎设施资料、商业谈判，以及与设计师、工程师及专业顾问协调。

Noosphere 不認證消防合規、楼宇合規、工程可行性、法律結構或运营商盈利能力；这些事項须由適當专业顾问处理。