香港數據中心選址及物業搜尋

數據中心物業要求有別於一般物業

一般工業物業搜尋並不足夠。數據中心必須作為由電力、結構、冷卻、進出、保安、准許用途及長期商業控制組成的營運系統來篩選。

樓面面積及叫租可以找出初步物業範圍，但不能證明技術或營運適合性。電力容量可能受入電、變壓器及變電站安排、現有租戶承諾，或加強供電的能力所限制。樓宇亦可能沒有足夠實際空間容納 UPS 設備、電池、開關掣櫃、機械設備或安全流線。

及早篩選物業，有助在租戶投入大量資源進行詳細工程盡職審查及租約談判前，剔除不合適的樓宇。Noosphere 在此過程中擔任物業顧問；電力、結構、冷卻、消防、規劃及法律結論，應由相關工程師、顧問、公用事業供應商、業主及主管機構核實。

• 電力容量及實際可擴充潛力
• 樓宇配置、樓面承重及機房空間
• 冷卻及散熱方案
• 上落貨、貨梯、保安及全天候進出
• 規劃及准許用途考慮
• 租期、改建權及業主配合

數據中心需要多少空間？

沒有通用的樓面面積比例。要求取決於機架數量、機架密度、IT 負荷、冷卻設計、備援、UPS 及電池、電力房、機械設備、流線及支援空間。

數據大堂淨面積是分配予機架及其直接操作通道的面積。整幢樓宇或設施面積則較廣，可能包括電力房、UPS 及電池房、冷卻設備、消防、保安、上落貨、辦公室、儲存、流線、管井及其他支援功能。

因此，物業概要應同時列明計劃中的數據大堂淨面積及整體設施面積，並說明分期及擴充假設。把數據大堂視為全部要求，可能找到一幢看似足夠但無法容納周邊基礎設施的樓宇。

數據中心需要多少電力？

IT 負荷不等於整幢樓宇的總電力需求。所謂 4MW 或 8MW IT 負荷，必須連同冷卻、UPS 損耗、水泵、風扇、照明、輔助系統及所選備援方案一併評估。

討論電力時，應區分 IT 負荷、樓宇入電、可用容量及未來可擴充容量。PUE 可用於描述設施總能源與 IT 設備能源的關係，但在物業篩選階段不應假定任何統一 PUE。

實際問題不只是宣傳資料是否提到較大的電力數字，而是供電、基礎設施、空間、進度及取得額外容量的商業責任，能否支援計劃中的營運模式。

機架密度與物業選擇

初步估算可用機架數量乘以每架平均 kW。例如，800 架機架 × 10kW 約等於 8MW IT 負荷。

這是簡化示例，不是整體設施電力需求的計算。機架密度可能影響樓面承重、冷卻架構、氣流圍封、電力分配及所需的非數據大堂空間。實際概要應由營運商的技術顧問訂明平均及峰值密度、增長假設及備援。

現有電力容量與可擴充容量

物業搜尋應把現有供電及未來供電作為兩個問題調查。單憑「每層 630A／TPN」並不能證明樓宇可支援多兆瓦數據中心。

在把樓宇視為可行前，Noosphere 的物業篩選應澄清以下事項：

答案可能需要業主紀錄、公用事業供應商參與及技術審查。不應從市場推廣表或單一配電板的額定值推斷答案。

• 物業目前的供電
• 按樓層或單位分配的現有容量
• 現有租戶用電及承諾
• 現有基礎設施的剩餘容量
• 變壓器及變電站配置
• 額外供電的可能性及申請途徑
• 額外電力基礎設施所需空間
• 是否可能需要公用事業供應商加強網絡
• 取得額外供電的預計進度
• 基礎設施升級費用由誰承擔

理解 A/TPN 與 MW

對三相電而言，如不知道電壓及功率因數，便不能準確把安培轉換為 MW。

簡化的三相關係式為 P = √3 × V × I × 功率因數，其中 P 是實功率（瓦特）、V 是線間電壓，而 I 是電流（安培）。結果亦必須按實際供電安排、設備額定值及備援解讀。

A/TPN 一般表示帶中性線的三相四線系統安培額定值。這是有用資料，但本身不是可用兆瓦、剩餘容量或可交付 IT 負荷的陳述。物業專業人士應把它視為需要進一步技術確認的提示。

應向業主確認甚麼？

向業主索取的資料應涵蓋樓宇現有基礎設施、擴充權利，以及安裝和運作設備的實際能力。

樓面承重、冷卻及散熱

可行的數據中心物業同時需要結構容量及可信的冷卻方案。兩者均不能單憑樓面面積或電力容量假定。

機架、UPS 系統、電池及設備可能產生集中及分布負荷。結構容量必須由適當合資格專業人士按擬議設備布局確認；Noosphere 不提供結構工程意見。

冷卻可能採用風冷或水冷系統、冷水機、適用時的冷卻塔、天台或室外設備、管道及專用機房。業主批准、噪音、環境限制、供水安排及維修進出，可能與主要電力數字同樣重要。

樓宇配置及改建可能性

現有工業樓宇有可能改建成數據中心，但須考慮技術、規劃、樓宇、電力、結構、消防設備及業主因素。

重要配置問題包括樓板、柱網、淨高、貨梯、貨台、管井、機房、天台進出、室外設備權利、安全流線及全天候進出。只要基本特點及基礎設施能支援要求，較舊樓宇不應自動被排除。

同樣地，外觀現代的樓宇也不應在未核實前接受。改建可行性是物業及技術盡職審查問題，不能從樓齡或外觀推斷。

租期為何重要？

大型基礎設施投資可能令短期或不確定租約在商業上難以成立，但適當租期取決於營運商投資模式及談判。

評估應考慮資本開支、公用事業升級、裝修、折舊或攤銷期、續約選擇及業主重建風險。安裝、維修、更換及拆除基礎設施的權利，應與表面租期一併考慮。

目的不是為每個數據中心規定一個租期，而是使物業控制權與令設施投入運作所需的時間及資本配合。

租賃要約應包括甚麼？

在測試物業的技術及商業假設期間，要約應保障租戶。

以上是商業討論事項，不能取代法律意見。最終要約及租約文件應由各方法律顧問及相關技術顧問審閱。

• 令人滿意的技術盡職審查
• 確認現有電力容量及分配
• 業主配合額外供電申請
• 基礎設施、機房及設備工程權利
• 進出、上落貨及維修安排
• 實際可行的裝修及技術批准期
• 與投資配合的長期租約結構
• 規劃、樓宇及其他所需批准
• 清晰的還原及拆除責任
• 適用時在搜尋及談判中的獨家安排

物業評估清單

有紀律的物業篩選應在樓宇進入詳細盡職審查前，記錄影響決策而尚未解決的問題。