香港服務式辦公室及商務中心物業搜尋

先確立營運商的商業模式

物業選擇應從計劃中的產品、客戶及營運模式開始。

先釐清中心會提供私人服務式辦公室、管理式辦公室、共享工作空間、企業套房、商務中心或混合模式。目標客戶可能包括中小企、專業公司、地區辦事處、企業團隊或高端行政市場。模式會影響樓板、私隱、共用設施、人手、進出、定價定位及裝修。

• 私人服務式或管理式辦公室
• 企業套房及企業團隊
• 共享辦公桌或混合工作空間
• 目標客戶類別及服務水平
• 營業時間、人手、會議及支援模式

物業要求一覽

樓板及空間效率

兩層標示面積相同的樓層，可能產生截然不同數量的可出租辦公室。

除總樓面面積外，應評估可用或室內面積、結構柱、核心位置、窗邊、樓板深度、升降機大堂、廁所、機房、逃生路線、走廊、接待、會議室、茶水間及後勤。服務式辦公室的經濟效益高度取決於樓層能否有效容納可出租空間而不使共用設施不足。

不要套用統一的效率百分比。結果取決於樓宇幾何、產品組合、私隱標準、客戶體驗及專業試位圖。

窗線及辦公室分間

營運商可能需要容納一至兩人、三至四人、五至八人、大型團隊、行政辦公室及企業套房。檢視窗戶模組、柱位、間隔、內部房間及流線。自然光及周邊窗線可能影響產品定位及具商業吸引力的辦公室數量。

可出租空間與公用空間

可行的中心需要足夠共用設施支援產品，但也要避免公用地方令布局效率過低。

可出租範圍可能包括私人辦公室、適用時的專用辦公桌、企業套房及收費會議設施。非收入或低收入空間可能包括接待、走廊、茶水間、休息室、電話亭、會議室、資訊科技／伺服器室、儲物及員工後勤。初步試位圖應檢視這項取捨，而不能假定統一比例。

接待、客人抵達及共用設施

評估從升降機大堂看到接待處的程度、接待位置、訪客流線、保安、等候、品牌，以及訪客與私人辦公室的分隔。考慮董事會議室、會議室、電話亭、協作區、茶水間、休息室、列印、儲物櫃、儲存及員工空間。這些設施會影響客戶體驗、人手及樓層效率。

暖通空調及非辦公時間冷氣

不應假定標準樓宇冷氣安排能支援靈活工作空間營運。

調查中央冷氣時間、非辦公時間供應及費用、分區、獨立控制、額外冷卻、伺服器或網絡室冷卻，以及加設設備的業主同意。中心可能在傳統辦公時間以外運作，冷氣成本及控制會實質影響物業評估。

電力容量、光纖及資訊科技基礎設施

由於同一樓層有許多用戶共享，靈活工作空間的同時用電需求可能高於單一傳統租戶。

評估工作站密度、顯示器、網絡設備、會議室影音、茶水間設備、列印、進出系統及適用時的閉路電視和額外冷卻。取得光纖供應、多供應商選擇、管井、入線、備援可能性、伺服器或網絡室、冷卻、佈線、Wi-Fi 及進出控制要求。實際電力及資訊科技設計須由合資格專業人士及供應商確認。

消防安全及分間

把開放式辦公室改成多間獨立辦公室，可能實質改變逃生、入住及消防設備考慮。

檢視行走距離、逃生途徑、入住率、防火分區、緊急照明、出口標誌及消防設備。擬議布局應由適當合資格專業人士按現行屋宇署及消防處要求審查。Noosphere 不提供工程認證。

茶水間、供水、排水及廁所容量

檢查現有濕點、供水、排水、茶水間位置、洗碗機或咖啡設備、增加濕區的可行性、現有廁所、無障礙及公用地方安排。管道路線可能限制布局並大幅影響裝修成本。不要在未確認適用要求前假定入住率比例。

地點、樓宇定位及進出

地點應支援營運商的目標客戶及定價模式。考慮商業區、港鐵便利、客戶類別、樓宇形象、大堂質素、升降機容量、配套、餐廳、酒店及企業需求。亦應調查全天候樓宇進出、非辦公時間升降機、保安、訪客、門卡、上落貨、裝修進場及週末進出。

業主同意是核心物業問題

准許「辦公室用途」的傳統租約，不應自動被視為准許服務式辦公室營運模式的每一部分。

承諾前應釐清業主是否接受服務式辦公室、靈活工作空間或商務中心營運；多名最終用戶或持牌使用者；內部分間；招牌及接待品牌；進出控制；額外資訊科技基礎設施；額外暖通空調；茶水間及管道工程；非辦公時間進出；高入住率；以及營運商的客戶模式。最終解讀應由法律顧問審閱。

租約結構、佔用模式及裝修可行性

營運商可能在間隔、會議設施、資訊科技、進出控制、接待、茶水間及共用配套投入大量資本。應考慮租期、免租或裝修期、起租、續約選擇、租金檢討、業主及營運商工程、改建權、招牌、進出、暖通空調、轉讓、分租或持牌安排、還原、提早終止及重建條款。

總租約、政府地契、樓宇文件及業主要求應按擬議佔用模式測試。這是物業及法律盡職審查問題，不是 Noosphere 提供的法律意見。

初步試位圖應在商業承諾前評估私人辦公室、工作站、會議室、接待、流線、茶水間、資訊科技室、儲存、員工空間及逃生路線。

商業可行性輸入

物業選擇會影響營運商經濟效益，但本指南不作無依據的盈利假設。

相關物業輸入可能包括租金、管理費、差餉、樓層效率、可達到的私人辦公室或工作站容量、裝修成本、冷氣費、電費、資訊科技基礎設施、人手、公用地方要求、租期及還原。營運商及投資者應使用已核實的物業資料建立自己的商業模型。

服務式辦公室選址評估清單

Noosphere 如何支援服務式辦公室營運商

Noosphere 的角色是物業顧問。

Noosphere 可協助營運商、投資者及業主進行選址、地點分析、物業篩選、樓板比較、初步營運要求配對、業主溝通、收集樓宇及基礎設施資料、商業談判，以及與設計師、工程師及專業顧問協調。

Noosphere 不認證消防合規、樓宇合規、工程可行性、法律結構或營運商盈利能力；這些事項須由適當專業顧問處理。